关于土地使用权到期的法律规定(合集5篇)

据温州网报道，温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。

全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清对外介绍，1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，温州为了推进当地国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。“去年开始，温州20年产权期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期，并且今年开始逐渐增多。”

中国青年报记者在浙江省温州市调查发现，在温州市主城区横河北新村、水心、上陡门等社区，部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期。温州市主城区20年期限土地使用证到2017年底到期有600多宗，到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。

近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。“新华视点”记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。

国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象?无论房屋土地使用年限是多少，未来到期之后怎么办?有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑?

记者19日通过对相关部门采访获悉，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参与、集中全民智慧形成的物权法，本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的，也将在物权保护的进程中不断完善。“房权地权不一致”问题，城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权，就像农房所有权与农村宅基地使用权一样，都将在坚持土地的社会主义公有制基础上，不断明晰。

一问：全国有多少地方面临“温州困境”?

近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

那么，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况?

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。

重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是70年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有50年，“这种情况非常普遍”。据当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少?据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

二问：说好的70年权限为何“缩水”?

在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“缩水”呢?

参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

--在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

--方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

--先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

深圳市相关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地——20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。

广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年;还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。

三问：住宅用地使用权到期该怎么办?

虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期?

专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。

第一条 为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)。加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。

第二条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条 划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理监督检查。

第五条 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条 土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条 土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

原拥用土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。

第十条 土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。

原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条 转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条 土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条 市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

第十四条 市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条 土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条 土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金。到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条 双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

(一)国有土地使用证;

(二)土地使用权出让合同;

(三)土地使用权转让、租赁、抵押合同;

(四)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条 土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条 土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条 土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条 土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物，需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，同上按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，并调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条 土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条 土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条 土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条 土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让。

房屋产权登记更换版本，因文本问题引发热议，国土资源部部长姜大明为大家进行了解释，消除了业主们的顾虑，姜大明解释的主要内容是“住宅所有权没有期限，土地使用权是有期限的，”众所周知，我国土地使用权取得方式分为出让和划拨，出让土地中：住宅用地使用权最长为70年，工业及科教文卫等最长期限为50年，商业、旅游、娱乐最长期限为40年;划拨用地除法律另有规定的，不设置使用期限的限制，那么一个新的问题产生了，如果土地使用权到期怎么办?因为房屋和土地是不可分离的，是否要重新缴纳土地出让金呢，或者申请重新划拨?

《中华人民共和国物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”可见对于住宅用地，土地使用权到期土地使用权应当自动延期，这种延期属于无偿办理，可以重复延续;而非住宅用地使用权到期应当重新办理用地手续，其中属于出让土地的，因重新缴纳出让金，属于设定使用期限的划拨用地，需要根据法定条件重新申请办理划拨手续或出让手续，这种情形下因土地使用人属于规定，应当采取协议出让的方式供地，而是否能够划拨土地，则需要审查是否符合法定条件;对于没有设置使用权期限的划拨土地，就不用担心期限的问题了。

居住用地的续期因牵涉到千家万户的利益而备受关注，月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明。

4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明：目前深圳需按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

曾规定的土地使用权期限最短仅20年

深圳规划和国土资源委员会表明，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。

1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但仍不得超过50年。1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例再次规定，土地使用权最高使用年限为50年。

更改最高使用年限为70年

1995年9月15日深圳修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》，将土地使用权的最高使用年限更改为70年。1996年，深圳发布《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，规定凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或者其他用地50年。

在1998年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

续期需补交基准地价35%

随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行。明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。35%。

对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。