二手房征收增值税的依据（精选2篇）

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。而如今二手房交易将需要交增值税，这能否有效的抑制“炒房”一族呢?

国家税务总局局长王军近日透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。二手房交易“营改增”，将产生什么样的影响?对此，有专家表示，该举动或将影响二手房买卖利润，抑制“炒房族”炒房。

“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管

据媒体报道，国家税务总局局长王军近日在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

王军说，今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人;时间紧，只有不到两个月的实际准备时间;首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易;四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

缴税基数由售价变差价

据悉，根据国家规定，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而在增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等。营改增后，缴税基数将由售价变为差价。

对于二手房交易“营改增”，是否导致买卖二手房税负增加?将产生什么影响?对此，昨日，中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江表示，“如果对二手房交易进行营改增，需参考上游行业即建筑业的税率。目前建筑业增值税税率为11%。”

专家：或将影响二手房买卖利润

记者算了一笔账，如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

首先是出售购买2年内的房屋。出售价200万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，10万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是200万元，但最初买入价是100万元，抵扣掉进项税后需要缴纳10.5万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。

另一种是出售购买已满2年的房屋，依照现行政策，超过两年就不需缴纳营业税，而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

这是否表明，对于二手房业主将增加相应税负?对此，林江表示，因政策尚未出台，对于具体税率及优惠政策并未明确，无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但二手房开征增值税后，或将影响二手房买卖利润。此外，由于对于二手房开征增值税属于实际意义上的对资产增值征税，一旦普遍设置资产增值税后，将对资产市场如股票交易市场等产生影响。

被国务院下铁令要在5月1日实施的“营改增”终于出台了细则。细则规定自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则对人们密切关注的二手房税负问题给予了明确，指出个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。而对于北上广深四个城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

增值税如何计算

1.营业税：营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形的资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

2.增值税：自1954年在法国开征以来，因其有效地解决了传统销售税的重复征税问题，增值税迅速被世界其他国家采用。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种

3.北京二手房营业税、增值税计算公式：

营业税=含税价格×税率

增值税=[含税价格/(1+5%)]×5%

举例算账

北京部分二手房增值税略降

通过专业人士的解读，我们明确二手房增值税的计算公式如下：[含税价格/(1+5%)]×5%=房价/(1+5%)×5%。我们按北京不同类型的二手房进行举例算账：

第一类：北京购房人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

假设成交总价为300万元，那么，营改增前，应缴营业税=300万元×5%=15万;营改增后，应缴增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.2857万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了(15万元-14.2857万元)=0.7143万元，略降。

第二类：2年以上(含2年)住房上市交易的普通住宅，根据规定，营改增前后，都属于免征，没什么变化。

2年以上(含2年)住房上市交易的非普通住宅，假设现成交总价和原价之间差价为200万元，那么，营改增前,应缴营业税=200万元×5%=10万;营改增后，应缴增值税=200万元÷(1+5%)×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了(10万元-9.5238万元)=0.4762万元，属略降。

热点解读

二手房增值税和营业税算法不同

昨天，针对通知明确的几大热点问题，北青报记者采访了北京税务界权威人士，对市民关注的三大热点问题进行了解读。

热点一

现有营业税优惠政策延续

3月11日上午，国税总局局长王军在“部长通道”回答记者提问时表示，“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时明确的还有，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。

昨天公布的细则显示，无论是北上广深这四大房价上涨快的一线城市，还是北上广深之外的城市，二手房现有营业税的优惠政策确实得到了延续。

热点二

北上广深2年以上普宅免税非普宅不免

根据通知，北京、上海、广州和深圳这4大一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

通知明确，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

热点三

二手房增值税算法和营业税不一样

“通知明确的增值税征收率是5%，和目前营业税的税率5%看上去一样，但是，因为税种不一样，营改增后，有的二手房增值税反而要比营业税略降。”昨天，上述专业人士表示。

该人士介绍，营业税属于价内税，计算公式为：营业税=含税价格×税率=房价×税率。

而增值税属于价外税，计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之，一般计税法就是按税率征收，而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定，企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人，未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款，而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税，意味着二手房按简易计税法征收增值税。”

因此，5月1日后二手房增值税=[含税价格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率，即为：[含税价格/(1+5%)]×5%=计税房款/(1+5%)×5%。