二手房交易契税新政【精选5篇】

个人二手房税收问题涉及千家万户，大家都非常关注。在营改增政策实施后会对房税产生什么样的影响呢?

问：营改增首次把自然人纳入了增值税的范畴，想问一下这有什么特殊的意义?个人在二手房交易过程中是否也能做到税负只减不增的效果?

国家税务总局副局长汪康：个人二手房税收问题涉及千家万户，大家都非常关注。我们配合财政部在研究个人住房征税问题时，也是非常审慎的。归纳起来是两个字：稳定。个人二手房的交易在税收负担上要保持基本稳定。过去二手房营业税的征税政策和免税政策都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。过去的5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

问：营改增有利于中国经济和国内企业的发展，另一方面财政部4月8日起调整行邮税政策，对老百姓尤其是海外购买的消费者来说增加税负，请介绍一下这次调整对中国经济国内消费和海外的购买有什么影响?

财政部副部长史耀斌：第一，这次跨境电商的税收政策调整是一种完善，这个完善并不涉及到营改增问题。第二，跨境电商的零售进口，主要是区分货物和物品，实际上并没有改变原有的税收政策。按照关税条例规定，对个人自用、合理数量之内，通过邮递进口的物品征收行邮税。对于货物，都要按照一般贸易进口的方式来征收关税、进口环节增值税，如果是应税消费品还要增收消费税。这次调整进一步加强了对物品进口和货物进口的税收管理，这样做不仅不会影响到老百姓的利益，而且会对中国消费结构的升级，促进国内消费品不断创造品牌，便利国内消费者进行消费都有积极的作用。

拓展阅读：

李克强总理在2016年3月5日政府工作报告中明确提出2016年全面实施营改增

从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

“营改增”(营业税改征增值税)2016年5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。

在《政府工作报告》提出全面实施营改增，承诺“确保所有行业税负只减不增”之后，李克强总理2016年3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点工作，进一步减轻企业税负。

李克强说，全面实施营改增，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。他在此前多个场合表示，营改增不只是简单的税制转换，它有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新，是一项“牵一发而动全身”的改革。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。而如今二手房交易将需要交增值税，这能否有效的抑制“炒房”一族呢?

国家税务总局局长王军近日透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。二手房交易“营改增”，将产生什么样的影响?对此，有专家表示，该举动或将影响二手房买卖利润，抑制“炒房族”炒房。

“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管

据媒体报道，国家税务总局局长王军近日在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

王军说，今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人;时间紧，只有不到两个月的实际准备时间;首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易;四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

缴税基数由售价变差价

据悉，根据国家规定，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而在增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等。营改增后，缴税基数将由售价变为差价。

对于二手房交易“营改增”，是否导致买卖二手房税负增加?将产生什么影响?对此，昨日，中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江表示，“如果对二手房交易进行营改增，需参考上游行业即建筑业的税率。目前建筑业增值税税率为11%。”

专家：或将影响二手房买卖利润

记者算了一笔账，如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

首先是出售购买2年内的房屋。出售价200万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，10万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是200万元，但最初买入价是100万元，抵扣掉进项税后需要缴纳10.5万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。

另一种是出售购买已满2年的房屋，依照现行政策，超过两年就不需缴纳营业税，而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

这是否表明，对于二手房业主将增加相应税负?对此，林江表示，因政策尚未出台，对于具体税率及优惠政策并未明确，无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但二手房开征增值税后，或将影响二手房买卖利润。此外，由于对于二手房开征增值税属于实际意义上的对资产增值征税，一旦普遍设置资产增值税后，将对资产市场如股票交易市场等产生影响。

房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行，税率定在11%，这也让营改增再度成为热门话题。这一政策的推行到底会不会影响二手房的税率呢?

“5月起中国全面实施营业税改征增值税，并首次涉及个人二手房交易。”这条来自中国国税总局的官方消息刚爆出四天，就“传导”至敏感的市场“神经”，本已热火朝天的长三角二手房市场近几日更是“火上浇油”，让不少“持币观望”的冷静购房人也“躁动不安”，急于出手。

“出手要快，营改增之后，可能房价涨得越高，税交的越多!”17日，江苏省会南京市中心的华侨路房产交易中心，这种“患得患失”的情绪弥漫在不少交易者的谈论之中。

站在人头簇拥的交易大厅内，干了十几年二手房中介的刘红帮客户拿着一张“542号”的排号票，平静地看着大屏幕上跳动的红色排号数字，她已经等了2个多小时，前面还有300多个号，后面又来了100多号。“这几周，这里一天排800来号很正常。其他有的交易中心都已经限号了，一千多号的当天根本排不到。”

刘红告诉记者，自从新年以来，“几乎是一个政策出来，就带来一波二手房买卖热浪。”她特指的是，2月22日起施行的“降低房地产交易契税、营业税，持有两年以上过户免营业税”政策。

“这半个月，我的电话都被客户打爆了，从早到晚都没有停过。”刘红略带疲惫但愉快地说，“现在是一周赚一个月工资。”据其透漏，有个同行上个月做了9笔交易，月收入十多万。

据国内最大的房地产网站之一“搜房网”的统计，3月的第二周，长三角地区各大城市的二手房交易“早早进入热浪滚滚的夏天”：江苏南京二手房住宅成交3320套，是自去年11月以来交易额最高的一周;苏州二手房成交3956套，接近4字头;一线大城市的上海市，二手房的挂牌价则一路“水涨船高”，从去年12月底的33452元飙升至37015元，过个年，房价涨了整一成。

“最近来的客户不少都问，5月之前能买到房子吗?”刘红说，即将于5月全面实施的“营改增”政策再次为二手房市场打了“鸡血”。刘红认为，这主要是担心买卖房要多交税，而卖方的税负又往往直接让买方承担，这让不少前段时间持观望态度的买房者也坐不住了。

是否真的会“营改增之后，涨的越高的房子税负越重?”，南京财经大学财政与税务学院院长、财税专家李林木就此进行了专业释疑，他呼吁，购房者稍安勿躁，毋须着急加入“抢房大军”，“对于普通的个人购房者来说，营改增该政策恰恰只会减除降低税负，而非增加。”

据李林木解读，首先，今年2月开始实施的“持有两年以上房屋，过户免营业税”政策，在营业税改征增值税后，应该会继续保留，“这就意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税，这个范围并无普通住房和非普通住房之分，也就是所有房产都可享受这个优惠。”

对于市场更为关注的“持有两年以下的房屋”，李林木介绍，这类房屋按照目前的营业税征收规定，是“按全额征收”，即房产交易价的适用5%”的营业税率，比如售价100万元房子征收5万元营业税。

而“营改增”之后，由于个人购房属于小规模纳税人，个人购房按增值税目前的征收规定，适用的是3%的增征收率，且不考虑原购进价，仅以去除增值税的最终卖出价作为计税依据。“即，同样是购买不足两年，售价100万元的房子，购买不足两年，营改增之后，按照去除增值税的售出价为计税依据，仅需交纳2.91万元左右的赋增值税。相较于现在的5万元营业税，降幅还是很大的。”

“总体来说，对于个人购房者，营改增之后，无论房子涨价了多少，纳税基础都是以最终卖出价作为参照。不会出现房价涨的越高，税负就交的越多的情况出现。”

详细税费政策近期即将公布

距离正式实施营改增已不到两个月，未来究竟如何计算增值税?记者了解到，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

国家税务总局此前也回应，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

此前，我国部分行业已经试点营改增。参照先例来看，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。

上周国务院常务会上也已经明确，在营改增试点全面推开过程中，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，税制设计不增加企业负担。

“营改增”最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。对于二手房来说，营改增的方案实施后有什么新的变化呢?

4月12日，国新办举行全面推开营改增试点有关情况发布会，针对个人在二手房交易过程中是否能做到税负只减不增的焦点问题，国家税务总局副局长汪康表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100万÷(1+5%)×5%=47600元，即营改增以后的税收负担是4.76%，少交税2400元。这是因为过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。

此外，曾长期作为地方第一大税种的营业税被增值税取代之后，央地财政关系如何理顺，目前看来会采取一种过渡方案。财税专家李文海告诉《每日经济新闻》记者，营改增从财税改革领域看是一门重炮，对经济生产来说，打通了服务业和工业的抵扣链条。考虑到整个央地财政关系的调整，营改增的全面实施也是一根引线，最终的施行方案一定需要兼顾好各方利益的平衡。

企业不会因抵税而大量购房

从2016年5月1日起，我们国家将要全面推开营改增试点，主要内容是“双扩”：一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖;二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整地实现规范的消费型增值税制度。

由于新增不动产抵扣不仅仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人，也涉及近600万户已经纳入营改增试点范围的纳税人，以及更多的原有增值税纳税人，3月底的营改增细则公布后，关于此内容的议论颇多。

根据细则，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的观点代表了一派声音：企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存。

但这会不会推高房价呢?财政部副部长史耀斌给出了回答。“企业作为纳税人，不管他从事的是什么样的经营行为，他首先要看对他的经济效益是什么样的影响，以及他的投资目的或者能够达到什么样的投资目标。”

史耀斌指出，对于不动产来讲，新增的不动产是可以作为进项税抵扣，但如果他的投资行为对他目前的生产经营没有益处的话，也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。如果他认为对他的经济行为有好处，他会投资于不动产。企业投资于不动产，说明他希望以后扩展经营业务，占有更大的市场，这是企业自己的投资决策问题。

央地分税比例将提上议程

综合财政部数据，2015年，全国营业税加增值税收入总和超过5万亿，税收占比40%。

按照现在中央和地方的收入分配关系，营业税绝大部分属于地方政府的收入，增值税是中央和地方的共享收入，75%归中央政府，25%归地方政府。

南开大学教授马蔡琛告诉《每日经济新闻》记者，营改增之后，恐将呈现“一税独大”的局面。地方税已无主体税种，现行中央与地方的分税格局或难以为继，整体税制结构对单一税种严重依赖，其中的风险不容忽视。

“营改增以后很自然的带来一个问题，如何处理中央和地方政府营改增之后增值税的收入分配关系，目前财政部正在研究。”史耀斌说。

根据史耀斌的表述，营改增全面推开后，暂时将施行一个过渡办法，其总体的原则是，中央和地方收入处于稳定的分配结构上，使得中央和地方政府，按照事权和支出责任相结合的框架，继续有足够稳定的财政收入，来保证政府各项事业运行下去，包括民生、经济发展。

早在2014年6月的中央政治局会议上就明确，新一轮财税体制改革是一场关系国家治理体系和治理能力现代化的深刻变革。调整中央和地方政府间财政关系，在保持中央和地方收入格局大体稳定的前提下，进一步理顺中央和地方收入划分，合理划分政府间事权和支出责任，促进权力和责任、办事和花钱相统一，建立事权和支出责任相适应的制度。

而在刚刚过去不久的2016年全国“两会”上，财政部部长楼继伟提出，要研究中央和地方事权和支出责任的改革，并强调说，“这是个大事”。

李文海分析说，营改增直接牵出了央地财政关系问题，但解决问题不能本末倒置，所以过渡方案很有必要，源头还是以事权和支出责任来划分财政收入，而这需要谨慎的论证和充分的调研。

中国社科院财经院院长高培勇也表示，中央和地方财政之间关系格局的调整。这种调整，当然属于重大利益分配，也当然要建立在体制性安排而非权宜之计的基础之上。

过渡之后将如何?《每日经济新闻》记者曾询问多位财税专家，答案也莫衷一是，有人建议重新划分增值税的分配比例，还有专家认为地方政府应该更强化服务职能，过多的收入激励反而并不利于民生，应更强化一般转移支付的效果，不需在分配比例上做更多文章。

3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自今年5月1日起，全面推开营改增试点，其中房地产适用11%税率。消息一出，立即触动了市场敏感的神经。连日来，“赶紧买房，不然营改增后税缴得更多，价格涨得更高”的传言不胫而走，二手房交易火爆异常。

昨天，市国税部门称，二手房交易“营改增”后税率究竟是多少，现在还没有明确，但国家税改定的基调是“税负只减不增”，市民完全没有必要太过紧张。

房产交易市场：

市民抱着被子带着干粮，凌晨赶来排队

昨天中午12点，记者来到华侨路的房产交易市场，这里人头攒动。三楼的办税窗口，排队最为壮观，从大厅的东头一直延伸到西头。“7点多就过来了，各种排队，到现在都没办完。”一位小伙拖着行李箱，啃着干粮，正在给家人电话汇报“战况”。

为了维持秩序，市房地产交易登记中心从3月21日起实行了“实名制”取号。正在排队的市民王阿姨拿着一张“1228号”的号牌，一脸疲惫，“房子买得太仓促了，从看房到交钱不到半个月。本来我们还想多看几套房的，结果中介上周末火急火燎给我打电话，说营改增后房地产适用11%税率，卖家很可能要多缴好几万元的税，最终会把这笔钱转嫁到买房人头上，催我赶紧交钱过户。”

在江宁房地产交易中心，更是出现了凌晨排队的现象，有市民甚至晒出了买房人抱着被子守候在大门口的照片。

税改新政，刺激了本来就十分红火的房市。网上房地产统计数据显示，3月份以来，南京二手房交易量日均达到474套，创下近年来最高纪录。

国税部门：

目前未收到上级文件，网络传言不可轻信

“营改增”后，二手房交易真的要多缴税吗?

记者了解到，目前，二手房交易中，卖方必须承担营业税和个人所得税。如果产权证不满两年，那么需要缴纳5.6%的营业税和附加费;如果满了两年，可以免征营业税。

而“营改增”后，根据目前公布的方案，房地产适用税率为11%。不少市民担心，这是否意味着卖房子要按照11%来缴增值税。很多房产中介也抓住这一点，大肆渲染，加剧了市场的恐慌情绪。

另一种业内流传的说法是，市民卖房和房产商批量销售房屋的性质不同，属于“不经常发生增值税应税行为”，可按小规模纳税人处理，征收率为3%。这样一来，税负会下降不少。

昨天，某网媒又称，营改增试点实施办法已经明确，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买两年(含)以上的住房对外销售的，免征增值税。

针对流传较广的这3个版本，昨天，省、市国税局相关人士均表示，“二手房交易‘营改增’后税率究竟是多少，现在还没有明确，一切都要以上级文件为准。目前我们还没有收到相关文件。市民不要轻信网络传言。”

前期试点：

96%以上纳税人税负未增，累计减税超80亿元

从国家税改的基调和前期试点的成果来看，营改增后税负“只减不增”是大趋势。

市国税部门统计数据显示，自2012年10月我市“营改增”试点以来，截至去年年底，全市共有约11.72万户纳税人纳入试点范围，涉及到的行业主要有交通运输业，部分现代服务业，邮政电信业等。

“从试点纳税人的情况来看，96%以上税负下降或不变，试点后39个月累计减税约80.07亿元。”市国税局货劳处相关人士告诉记者，其中，受惠面最广的是小规模纳税人，“小规模纳税人占到了试点纳税人的七成多。”

除了税负减轻外，由于符合条件的原材料、设备都可以在税前抵扣，对一些购买设备多的企业而言，更是一大利好。试点后39个月以来，全市试点纳税人申报抵扣固定资产进项税额85.51亿元，换算成投资额为607.92亿元。营改增提振了企业更新设备、扩大投资规模的信心，发展更有“后劲”。